久摇不中选二手房吗？未来科技城低密怎么选？​| 房叔问答No.48

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■选房指南：城市之光 东澜府 凤起钱潮 幸福里 融创城 悦虹湾 梧桐郡/云谷天境 时代悦章 杨柳郡 

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关键词

未来科技城排屋

问：房叔好：有个问题私信请教下！自己比较困惑！想听下您分析讲解！目前想入手未来科技城版块排屋，看了几个一手和二手，有三个选项，1.新湖菲林二手一套排屋，面积309平，层高3.8，东边套，地下室不怎么大，但可以挖大；花园可以全天候日照，缺点是外墙是原先的涂料，整个小区是坡地，离绿汀路地铁口估计1.5公里。小区没啥配套，出行都得车。位置是很不错，也算核心区了。2.新明半岛涵碧园二手排屋，中间套，260平方，中间套，前后花园，三楼超大露台，日照全天候，门口离16号线禹航路站150米。外墙涂料，但比新湖菲林好看，小区比较大，物业是万联物业，感觉物业一般。小区总体感觉还不错。3.国开凤凰台，面积150平，有拓展面积，估计拓展后190左右，外墙干挂石材，绿城物业，离5号线地铁老余杭站500米左右。前后花园80平，日照6小时左右。4.网诗园192平中式合院836万，加车位870万。前三者总价都差不多700万左右。都各有优劣。第四贵150万左右，有点纠结。想听听老师建议和观点！感谢！

杭州房叔：几个方面的建议：一、如果考虑二手的，个人建议缓缓，市场是走淡的趋势，二手房建议至少观望到年后看市场形势再做决定，一定会有更多的选择和更好的价格；二、区位上看，更看好菲林山一些，山地形态也相对较好；三、网诗园产品有得一看，但区位相对来说就比较弱了；四、涵碧园的排屋印象中花园不大，不知道你看的这套具体什么情况，小区物业偏弱，入住率也不高；五、凤凰台位置还不错，花园也是挺小的。就以上选择而言，个人偏向于菲林山一些。但更推荐参与湖境云庐的摇号，虽然是叠墅，但是未来科技城核心区、绿城产品，据悉是偏低的价格，性价比胜过你所看的这些所有。你可以考虑一下，是不是先摇湖镜云庐，同时观望市场。这类产品个体差异不小，没有具体看过，不能很细致给你建议，见谅。

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摇新房&学区房

问：房叔好，我从今年四月开始摇号，已经摇了6次了，其中最中意悦虹湾，然而眼看着悦虹湾马上收官了，心里的想法也发生了一些变化，因此想跟房叔聊一聊。

我和女朋友今年都刚毕业在北京工作，户口已经通过人才引进落在了杭州。一开始计划摇号买房没想太多，就想着大家都在摇，房子以后还可能涨，不早点买要吃亏，中了红盘就是赚等等。直到最近，我俩计划明年结婚了，自然而然就想到孩子的事情，也自然而然想到了学区的问题，所以我们现在就出现了分歧。女友开始反对再继续摇非主城区学区不好的地方，然后这样的楼盘在我们目前300万的预算是几乎不存在的。

我以前是想先买一个，等以后有条件再置换，后来想想如果这两年买了新房，那之后在孩子上学之前再置换昂贵的二套学区房比较困难，压力很大，那这样，刚毕业经济有限，又想让孩子上好学校，是不是应该多攒几年钱直接买老破小？

综上，想问问房叔，如果打算买学区房应该提前几年买，另外对于先买新房和等几年直接买老破小，您有什么高见？可以选吗？

杭州房叔：学区确实非常重要，个人建议这样：一是可以考虑摇一下红盘，保证性价比的前提下，为今后置换打个基础；二是根据工作地点，按便利性摇性价比不错的项目。目前的整体形势是双限预计会持续，因此房价暂时是不会涨的，不建议特别着急入手性价比不高的项目。假如能够如愿摇中性价比不错的项目，先买了今后再作打算。同时也可以继续攒钱，看市场形势再行决定。你们明年结婚，在解决学区这件事上，还是有一定的时间的。

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关键词

星央悦府

问：房叔你好，星央悦府性价比怎么样？可以摇不。大江东的未来到底会怎么样，不会发展很慢很慢吧？

杭州房叔：星央悦府户型不错，地铁口。卓越之前项目品质也不错，性价比还可以的，接受大江东是建议摇的。大江东是未来杭州重点发展的区域，尤其是核心区的沿湖周边，发展速度会很快，这一点不用担心。

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时代滨江悦

问：房叔， 又要打扰你了。时代滨江悦125、128方要去摇一下么。晓风印月也摇不到。时代这个牌子怎么样。还有户型。刚刚老婆在说公民同招的问题，有影响么吧？

杭州房叔：滨江悦在滨江的，是滨江的学籍，涉及小升初肯定没有影响。时代是温州的开发商，本地开发商还是可靠些，后续还有一个跟滨江合作的项目丹枫四季，也是很好的位置。滨江悦产品本身还是花了不少心思的，户型挺好。毛坯交付不用担心维权，也算个优点吧。对控制总价也有利。

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关键词

置换

问：你好，个人倾向于毛坯房，想自己装修，因为我本人自己是从事建筑设计工作，如果有性价比高的精装修房也可以考虑，不过一般很少也要看运气，各方面决定因素会比较多，听你这么一说，稍微有了点方向，毕竟在做减法，减少选择。二手房市场走淡的趋势，以及年后的情况，多半原因是由供应量的增加来决定的吧？听你这么一说，我在世纪城澄品斜对面的万和国际是否需要抛掉？由于此前不确定市场情况，所以一直不敢出手，怕踩空损失更大，但就目前而言，万和国际的价格始终是比周边小区偏下的，所以导致价格一直上不去。不知道怎么办才好呢！

杭州房叔：二手房走淡的趋势确实受挂牌量增加的影响，但是更重要的是双限的影响。万和国际可以出手的，只是目前挂出去要以一个满意的价格成交也是很难了。如果万和国际卖了能腾出房票，置换是肯定支持的。摇到一个不错的项目的话，保值增值肯定会比现在这个要强。

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世茂天玑

问：房叔，世茂天玑的公寓怎么样。我是做生意的，外地跑得比较多，丁桥和拱宸桥都有房子挂在那里，现在房票也没有，想买个市中心好点的自己住住，反正也不要学区啥的，能买不？保值怎样？

杭州房叔：你的情况选择没有问题，天玑已经是现房了，产品上面没有问题，包括装修都还是做得挺时尚也挺豪华的；华家池这个位置也是最中心豪宅地段了，交通、配套、环境、人群都没问题，关键天玑还自带世茂自主品牌生活中心商业配套，生活便利性可以保证，正中心的酒店式公寓选择余地也并不大，而且“限酒令”后公寓也不大可能出了，尤其是高品质的，保值大概率没有问题。

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关键词

学区房

问：房叔，你好。还是500万预算，准备在星洲，文一街政苑和保小申花中选一个，三个对应的中学我觉得是差不多水平的，理解的不知道对不对。星洲花园学校好，环境位置不错，就是太贵，超出预算几十万。文一街政苑小学中看的上郡，价格合适，户型也不错，里面环境不错，学校比较远。保俶塔看的西城美墅价格就比星洲便宜一点，感觉品质比上郡好很多，有三房，上学方便，缺点小学初中绑定，不读初中四年级好像要提前转出，相比其他两个初中上私立的可能性就基本没了。从小学中学，自住，房子品质，是否保值方面跪求房叔给些建议。

杭州房叔：我了解的情况是这样的，虽然目前具体执行细则没有，但今后初中大概率会是摇号择学。也就是说关于学籍问题，个人建议主要还是考虑小学为主。我了解的情况，你看的三个小学里，星洲最好，另外两个差距不大。小区情况大致跟你说的一致，星洲花园毕竟老了，停车情况也很差；上郡一般，不及西城美墅。二手房的建议特别难，因为影响性价比的因素实在太多，没有实地看过很难具体建议哪一个更好。个人建议你先锁定学校，然后围绕学校来看周边的小区，从中择优。譬如星洲小学，也可以选择新金都城市花园和桂花城。

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EFC

问：房叔，目前我自住拱墅区的紫兰公寓110两房两厅一卫，另有一套EFC98方的出租。想问下卖掉EFC（不知道4万能否出掉），去换一个滨江、奥体、或者望江一带的850万之内的房子，是否值得。EFC我想可能已经到顶了，就算能涨到5万，也是十分难得。而滨江、奥体、望江、江河汇，如果现在不去参加的话，以后应该永远够不上了。这样分析不知道对不对呢！

杭州房叔：看你是怎样的诉求了。如果是为了自住改善居住品质，完全可以考虑这么做的。难点是EFC的出手，想4万出手未必很容易，毕竟考虑这个位置的购房者，都在看着天空之城呢。滨江、奥体、望江、江河汇流，在现在限价背景下，价格是稳定的。如果考虑居住品质，或者上班便捷，可以置换，至少可以挂出去试试，如果卖掉了，就在那边摇。

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摇号&二手

问：房叔，你好，久摇不中。最近在看二手房。刚需自住，上班是在蒋村和三墩。都是不满二，铁建10层中间套270，海德13层265带车位，上实海上海二楼带露台245。对于车位没有需求。哪个更保值一些，不期待涨价，只求保值就可以了。

杭州房叔：保值更看好西湖国际城，品质好一些，西湖区，学区加成。不过个人建议你不要着急，二手是走淡的趋势，至少应该到年后看市场形势再做决定，选择余地届时只会更大。年底三墩北还有金辉现房项目上市，可以看价格情况决定是否摇。

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关键词

2.8万

问：房叔，我本人工作单位在下沙，去看了临平，翁梅，九堡，丁桥，天都城，大江东的期房，二手房，，目前比较起来丁桥较合适，问一下其他主城区单价在2.8万以内的房源配套好一点，比较看中地铁口，学区站。

杭州房叔：其他主城区性价比比较好的是幸福里、和光尘樾、西溪公馆，建议去摇。丁桥长睦这里御东方可以考虑，产品比较可靠，也有学区。

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萧山科技城

问：房叔，您好，你觉得融信杭州世纪值得入手吗？之前一直关注市北板块，无奈刚刚落户，现在价格也比较高了。近期去看了萧山科技城，感觉规划还不错，但是成型不知道要猴年马月，而且这个位置也离城市核心比较远，房叔能否提点一下。

杭州房叔：杭州世纪位置不错，定位也不低，但是地价较高，一直有减配的担忧，卖得也相对较差；萧山科技城价格上得快了，总体性价比不算好，也是杭州最早流摇的板块，配套起来需要时间。市北后续还有几个项目会逐步面市，在双限背景下，房价会保持平稳，市场还有逐步走淡的趋势。因此，个人建议不要太过着急，可以等等后面的项目。

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昆盛肖邦

问：房叔，房叔，昆盛肖邦房子怎么样？

杭州房叔：昆盛肖邦这个项目频频出问题，维权纠纷都已经持续了两年多的时间了。对于这种问题项目，个人是不太主张的，今后的升值都会受不小的影响，而且持续的时间会相当长。天上不会掉馅饼，掉了馅饼要能砸中，那就更难了。买房大事，犯不着去冒这种可能存在的风险。

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时代公馆

问：房叔，请问一下，德信时代公馆我现在摇中70号，有什么选房建议吗？

杭州房叔：时代公馆这次推的是高层3号小高层7号两幢楼。假如预算没有问题，肯定是7号楼优选，无论采光还是景观都要好得多，而且可以选择偏低楼层。东侧受9号楼部分影响，原则上西侧优先，3楼以上都没有问题。

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文/杭州房叔  编辑/渔舟

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。

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